In 2016 kreeg ons land er nog slechts 6 van deze XXL-warehouses bij. Daarna nam het aantal explosief toe tot 19 nieuwe mega-centra in 2019. Volgens het adviesbureau, dat zich vanuit Den Haag toelegt op ruimtelijke ordening, logistiek en vastgoed, laat de toename zich verklaren uit de aanhoudende groei van het online aankopen van producten.

Naast de 19 nieuwkomers van vorig jaar hebben nog eens 12 ondernemingen aangekondigd op korte termijn een logistiek centrum van groot formaat te openen om in de pas te blijven met de 24-uurs online-economie.

‘Volgens onze berekeningen nemen de 19 nieuwe en de 12 aangekondigde XXL-centra een oppervlakte van ruim 2 miljoen vierkante meter in beslag en creëren ze naar schatting 12.400 arbeidsplaatsen’, stelt onderzoeker René Buck. ‘De vraag naar dit soort gebouwen neemt voorlopig niet af’. Het adviesbureau pleit voor het instellen van een nationale commissie die alle effecten van deze distributiecentra op onder meer infrastructuur, landschap en arbeidsmarkt in kaart brengt.

Al halverwege 2018 attendeerde Buck op de snelle veranderingen van de (gebouwde) omgeving, als uitvloeisel van de aantrekkende economie en de opkomst van e-commerce. Naast de voortdurende expansie van bekende logistieke ‘hotspots’ als Venlo-Venray, Tilburg-Waalwijk en West-Brabant zag het adviesbureau ook in andere regio’s een duidelijke aanwas van grote distributiecomplexen, bijvoorbeeld in de Betuwe, Midden-Limburg, Arnhem-Nijmegen en Twente.

Ook constateert Buck een groei van de distributiecentra zelf. ‘Ze worden steeds groter en hoger.’ De consultant houdt een eigen database bij van XXL-distributiecentra. Deze gebouwen beslaan inmiddels minimaal 40.000 m². Opvallend is ook de toename in hoogte. In de jaren ’80 en ’90 was een vrije hoogte van 8–10 m. gangbaar. Nu is dat 12 m of meer. De groei in de hoogte wordt volgens Buck in de praktijk mede mogelijk gemaakt door voortschrijdende verbetering van bouwsystemen en uitvoeringsmethoden en de inzet van sprinklerinstallaties ter borging van de brandveiligheid.

De oppervlakte van de kavel is al snel het dubbele van het gebouwoppervlak. Dat heeft te maken met de benodigde manoeuvreer- en parkeerruimte voor vrachtwagens, personenauto’s van personeel en de gewenste uitbreidingsmogelijkheden. De kavels meten doorgaans zo’n 6–8 hectare.

Voor nieuwe XXL-warehouses onderscheidt Buck vier typen opdrachtgevers/gebruikers: retailers als Primark, Action, Lidl en Bol.com; producenten/brandowners als Tesla en Michael Kors; logistieke dienstverleners als Rhenus, DB Schenker, Nabuurs en Arvato; en logistieke ontwikkelaars zoals Goodman, WDP, Heylen en Prologis.

Verreweg de meeste van de XXL-distributiecentra verrijzen in de corridor Rotterdam/Antwerpen - Brabant/Limburg – Ruhrgebied. Dat zal in de komende jaren naar verwachting zo blijven.

• Afbeelding: Trade Poort Noord, Venlo: 82.000 m² bvo, waarvan 68.200 m2 warehouse,4.800 m2 mezzanine en 8.500 m2 kantoor (architectenbureau mulderblauw).